W wyroku eksmisyjnym Sąd obowiązkowo orzeka o kwestii uprawnienia eksmitowanej osoby do otrzymania lokalu socjalnego, bądź też o braku takiego uprawnienia. W przypadku przyznania takiego uprawnienia, obowiązek złożenia oferty najmu lokalu socjalnego dla byłego lokatora spoczywa na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Dopóki gmina nie nie złoży oferty, właściciel lokalu nie może na własną rękę eksmitanta „usunąć”. Praktyka pokazuje, że gmina, nawet przez wiele lat, lokalu osobie uprawnionej nie dostarcza.
Co w takiej sytuacji może zrobić właściciel, który z każdym miesiącem ponosi coraz większe straty?
W pierwszej kolejności wyjaśnienia wymaga, że pomimo orzeczenia eksmisji, byli lokatorzy zobowiązani są uiszczać odszkodowanie w miejsce czynszu oraz opłaty eksploatacyjne. Rzecz jednak w tym, że wyrok eksmisyjny jest co do zasady pokłosiem nieuiszczania opłat z tytułu czynszu, stąd szanse na odzyskanie jakichkolwiek należności od najemców są znikome. Całość opłat pokrywa najczęściej sam właściciel, co generuje po jego stronie konkretne straty.
Ustawodawca w art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( dalej : u.o.p.pl ) w zw. z art. 417 kodeksu cywilnego przewidział dla właściciela możliwość dochodzenia od gminy za niedostarczenie eksmitantom lokalu socjalnego odszkodowania.
Wedle treści art. 18 ust. 5 u.o.p.l., jeśli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy na podstawie art. 417 kc, który stanowi z kolei, iż za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej odpowiedzialność ponosi Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa.
Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy nie jest uzależniona od wykazania winy, a roszczenie odszkodowawcze rodzi sam fakt wystąpienia szkody wskutek niedostarczenia lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego (tak m.in.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 2004 r., sygn. akt V CK 253/03, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r., sygn. III CZP 21/06).
Odszkodowanie należy się właścicielowi za okres od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia złożenia eksmitantowi oferty najmu lokalu socjalnego.
Wysokość odszkodowania winna odpowiadać wysokości uszczerbku stanowiącego różnicę pomiędzy majątkiem, jaki miałby poszkodowany właściciel, gdyby dysponował lokalem swobodnie, a majątkiem jaki ma, nie mogąc lokalem tym swobodnie dysponować, z powodu niemożności wykonania eksmisji na skutek niedostarczenia lokalu socjalnego, strat generowanych zajmowaniem jego lokalu przez eksmitantów. W praktyce, jest to zwykle wysokość wolnorynkowego czynszu najmu, który właściciel mógłby za lokal uzyskać, gdyby lokal wynajmował oraz poniesione przez niego koszty dostarczenia do lokalu mediów.
